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教你如何玩转房地产抵押贷款?
michelle提问于 2014-01-02 02:00:00 回答:2 人气:
 
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回答于 2015-04-01 11:21:58JOJO
如何玩转房地产抵押贷款

罗骏是一家服装企业的老板,不久前,原本与他有过合作的供应商在以七折的价格销售一批面料,这让罗骏兴奋不已。他立即向对方表达了购买意向,却被告知必须在2周内付清款项。由于公司现金流不足,罗骏必须贷款。

在朋友的提醒下,罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的,而非租用,所以银行很快接受了他的抵押贷款申请,为公司提供了80万元贷款,加上可支配的流动资金,他顺利购下了这批面料。

房产抵押方便企业贷款

毋庸置疑,房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道,基本上,各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中,有房产的占据了多数,也使得这一方式更具可行性。

据了解,房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛,既包括了营业用房、办公用房,如商铺、写字楼、宾馆酒店等,也包括住宅。因此,在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款,那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的,只要企业主有个人房产,也可以作为抵押物为企业申请贷款。

这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明,企业的账目报表并不规范,甚至一些老板为了合理避税的目的,会造成企业资产比实际少的情况,而这些都可能给融资制造麻烦。

据银行信贷员介绍,不少小企业主的财务报表都很“难看”,但深入实地考察,却会发现情况要好于报表所呈现的,企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下,如果企业使用房产抵押的方式申请贷款,成功率要高出很多,在审核时往往可以“加分”不少。

部分房产融资有难度

不过,也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如,房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产,银行都需要评估其变现能力,而这种类型的房产可能变现能力较弱,所以银行在受理时会相对谨慎。



又如,产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括:未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定,所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。

此外,尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示,由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中,产权实质上处于暂时移交状态,不具备完全产权,因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款,就必须先将按揭中未还款部分还清,然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中,倒也有从不成功变为成功的案例。

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业,目前的员工数量达到300人,年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发,并没有购买厂房等固定资产,所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款,所以每家银行都很谨慎,要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者,在多次碰壁后,他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。

原来,招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现,企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产,目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况,小贷中心提出了一个方案,先将此房产按揭银行转为招商银行,再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款,同时,结合睿元获得的价值500万元的订单,合计为其提供400万元的贷款。

二次抵押房贷并非不可行

实际上,像睿元这样的情况,也属于二次抵押的一种,据了解,目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。

原因是,如果两个贷款行并非一家,一旦出现企业逾期,不能还款,在房产处置时会牵涉到两家银行,增加操作难度。所以遇到此类业务,一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。



银行有关专家表示,二次抵押贷款对企业的好处在于,首先强化了担保方式,更容易获得贷款,其次随着时间推移,房产按揭部分的还款可以降低贷款金额,空出来的部分可以变成现金,为企业提供营运资金的支持;三是房产增值部分可以变为现金。

而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少,是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时,会提出要求,不能在其他银行做二次抵押贷款业务,所以,尽管不少银行可以接受二次抵押方式,但业务量较少。

在上家银行没有提出相关要求的前提下,同时,在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下,不少银行会接受二次抵押,上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍,若首次贷款就在上海农商行进行,申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行,企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保,或是反担保给政策性担保公司。

企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件,银行会考虑,一旦出现逾期,房产处置涉及到两家银行,难度较大,所以,银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下,才会同意二次抵押贷款。

“有的企业的厂房、商铺等均放在一起做成了一个或较少的产证,单体价值比较高,无法在办理抵押贷款业务时拆开操作,而通过二次抵押贷款就可以解决小额多次的贷款模式。”有银行专家指出了二次抵押贷款的又一好处,但前提是不能在授信合同中约定,不允许他行开展二次抵押贷款业务。

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